Jüri Mõis: kui ostate kinnisvara, vaadake kui lähedal on rongipeatus! (0)

Tallinnas ja Harjumaal on viimaste kuude jooksul kinnisvaraturg muutunud järjest aktiivsemaks, müügipakkumiste hulk vähenenud ja eelkõige pakkumishinnad liikunud kiires tõusutrendis.

“Samas ei ole reaalsed tehingute hinnad sellises tempos järgnenud. Paljud omanikud on järsult tõstnud müügis olevate objektide hindu.

Huvi on hakatud tundma objektide vastu, mis on pikalt ilma huvilisteta seisnud,” ütleb kinnisvarafirma Ober Haus maakler Rain Rätt.

Ekspankur ja praegune pensionär Jüri Mõis ütleb, et Harjumaale kinnisvara ostes peaks tema silmas kahte asja: kas lähedal on Rail Balticu peatus ning neljarealine autotee, sest võimalus liikuda on väga oluline.

Rain Rätt räägib, et Tallinna korteriturgu iseloomustas 2020. aastal vastupidiselt 2019. aastale tehingute arvu vähenemine, kuid pinnaühiku mediaanhinna ja keskmise hinna kasv.

Tehingute arvu vähenemise põhjus oli Räti sõnul eelkõige koroonaviirusega seotud ebakindlus 2. kvartalis. Samas oli tema sõnul pinnaühiku hinnatõusu põhjus jätkuv tehingute arvu kasv uute korteritega ja nõudluse taastumine 4. kvartalis.

2020. aastal tehti Tallinnas korteritega kokku 8895 ostu-müügitehingut, mida oli umbes 9% vähem kui eelneval aastal (9784 tehingut).

“Rahaline maht vähenes 3,4%, kuid aasta keskmine pinnaühiku hind tõusis 6,6% (mediaanhind 8,6%). Kuude lõikes oli uute korterite osakaal tehingute hulgast 21–40%. Maa-ameti andmetel oli Tallinnas 2020. aastal keskmine pinnaühiku hind 2109 €/m2 ja mediaan 2056 €/m2 (2019. aasta keskmine pinnaühiku hind oli 1978 €/m2, mediaan 1893 €/m2),” ütleb Rätt.

Aprillis oli Tallinnas viimaste aastate korteritehingute rekord: üle 1000 ühiku.

Räti sõnul tõusis Tallinnas keskmine ostu-müügitehingute pinnaühiku hind 2021. aasta 1. kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 9,2% (pinnaühiku mediaanhind tõusis 7,8%) ja võrreldes eelneva 4. kvartaliga tõusis 2,9% (mediaanhind langes 0,5%).

Kui ta võrdleb 2021. aasta 1. kvartali keskmist pinnaühiku hinda 2020. aasta sama perioodiga, siis on Tallinna linnaosades või valdades muutused erinevad, põhjuseks tehingute struktuur, eriti tehingute hulk uute korteritega.

“Võrreldes tervikuna Harjumaa 1. kvartali korterite pinnaühiku keskmist hinda eelmise aasta sama perioodiga, siis oli tõus 7,9%. Tallinnas oli märtsis müügipakkumiste keskmine pinnaühiku hind 2531 €/m2, mis on ca 4,5% kõrgem kui 2020. aastal samal ajal (2422 €/m2),” tõdeb Rätt.

Turgu veab sissetulekute kasv

Jüri Mõis on ennekõike uute kinnisvaraarenduste pooldaja: tema sõnul on uutes majades võimalik hoolitseda näiteks ventilatsioooni eest.

“See kerkis koroona ajal akuutseks teemaks,” tõdeb Mõis. Mõis soovitab tänaseid uusarendusi võrrelda näiteks 2000. aastate alguses rajatud arendustega, millest praeguseks on pea kõik amortiseerunud. “Täna ehitatakse palju paremini ja kvaliteetsemalt,” ütleb Mõis. Ta rõhutab, et väga oluline on taristu olemasolu, ehk et kes hakkab palja põllu peale maja ehitama ning kõiki kommunikatsioone vedama, on lihtsalt rumal või tal on väga palju raha.

Rain Rätt räägib, et viimaste aastate jooksul on turgu positiivselt vedanud eelkõige sissetulekute kasv, laenuintresside väga madal tase, tarbijate üldine keskmisest kõrgem kindlustunne ja jätkuv usk kinnisvarasse investeerimisel.

Selle aasta 1. kvartali tehingute arvu tõusu põhjus oli majanduse elavnemine, tarbijate kindlustunde suurenemine, üldine kinnisvaranõudluse kasv, osaliselt ka soov spekuleerida seoses pensionifondide raha vabanemisega, aga ka kõrged inflatsiooniootused ehk lihtsalt raha väärtuse kaitsmine.

Uutes arendusprojektides, kus mõnel juhul ei ole veel ehitustki reaalselt alustatud, on eriti märgatav väga kiire broneeringute tegemine.

Üheks põhjuseks on aasta tagasi seoses pandeemiapuhanguga peatatud projektid, mille turule tuleku viibimine on tänaseks põhjustanud keskmisest väiksema pakkumise ja hinnatõusu. Samas on kasvanud ehituslubade taotluste hulk, mis realiseeruvad alles aasta pärast ja pakkumine võib ületada nõudlust.

Uute korterite ostmise põhjus on ka energiasäästlikkus (madalamad küttekulud), modernsed planeeeringud ja kindla parkimiskoha/panipaiga olemasolu. Sarnaselt viimaste aastatega tehakse ca 40% tehingutest ilma pangalaenuta ja 10–20% korteritest ostetakse investeeringu eesmärgil.

Pakkumised liiguvad tõusutrendis

Enamikus Tallinna lähivaldades on elamute müügipakkumiste arv vähenenud ja pakkumiste hinnad liikunud tõusutrendis. Tallinna lähivaldades oli selle aasta alguses elamute pakkumine kõige rohkem kasvanud Harku vallas ja vähenenud Rae vallas.

Üldine trend oli tehingute arvu kasv objektidega, mida saab rekonstrueerida aastaringseks kasutamiseks ja tehingud uute ökonoomsete väiksemate elamutega Tallinna lähipiirkonnas (suurus 90–150 m2, hinnavahemik 160 000–250 000 €).

Kõige kallimate luksuseramute pakkumishinnad on vahemikus 1,5–3,3 mln €, kuid teadaolevalt ei ole sellisel hinnatasemel vabaturu tehinguid toimunud.

Enamik tehinguid elamutega toimus Tallinna kesklinnast ca 25 km raadiuses arenenud taristuga piirkondades hinnavahemikus 140 000–250 000 €. Tallinnas ja Harjumaal on viimase aasta jooksul kõrgeimate hindadega tehingud toimunud mereäärses piirkonnas Viimsi ja Harku vallas, Tallinnas Haabersti ja Pirita linnaosas, kus üksikute tehingute hinnad on ületanud 700 000 € piiri.

Tallinnast kaugemal olevates Harjumaa piirkondades on elamute likviidsus väga madal ning turu aktiivsus otseses sõltuvuses kohalikust taristust ning oluliste tõmbekeskuste, eelkõige Tallinna kaugusest.

Müügiperioodid on tavaliselt 6–12 kuud, keskmisest kallimatel ja eksklusiivsetel objektidel võivad müügiperioodid ulatuda 12–18 kuuni.

Kliendid on teadlikumad

Kuna pangahoiuste intressid on madalad ja samas on piisavalt nõudlust uutele üürikorteritele, siis on viimaste aastate jooksul oluliselt kasvanud soov investeerida korteritesse väljaüürimise eesmärgil. Üüriturule planeerivad tulla või on juba tulnud mitu suuremat investorit.

2020. aasta alguses oli üüripakkumiste hulk ja hinnad suhteliselt stabiilsed, kuid eriti 1. kvartali lõpus ja 2. kvartali jooksul oli märgata pakkumiste hulga kiiret kasvu, mida võimendas veelgi eriolukord koos alanud majanduskriisiga. Aasta jooksul pakkumiste hulk kahekordistus, tekkis surve üürihindadele ning kasvas vakantsus, kuid 4. kvartalis hakkas nõudlus kasvama. Pakkumiste kasv tuli eelkõige kehvema asukoha ja kvaliteediga pindade arvelt, mille hinnad on langenud keskmiselt 10%. 2. ja 3. kvartalis kasvas pakkumine eelkõige lühiajalisele üüriturule suunatud pindade arvelt.

Praegune kinnisvaraturu areng on võrreldes aastatega 2005−2007 tugevalt edasi liikunud. Turuosalised, eelkõige kliendid, teadvustavad endale järjest enam, mis on detailplaneering, ehitusõigus, kasutusluba, energiamärgis. 2004.–2007. aasta eluasemete hindu ei saa praeguses olukorras üks ühele võrrelda.

Sõltumatu maakler Kati Lukk räägib, et tema aasta algas positiivselt: uusarendus Kiilis, mille 22 ühikust oli ainult neli ostetud, sai kolme-nelja kuuga enamik müüdud. “Hetkel on alles kaks maja, neist üks peaks kohe bronni minema. Mul ongi palju majaostjaid/ehitajaid kliente olnud sel aastal,” räägib Lukk. “Oma klientide puhul näen, et olulisem on antud piirkonna infrastruktuur ehk koolid, lasteaiad, poed, ühissõidukipeatused ja kiire ühendus linnaga ka oma autoga,” ütleb Lukk. Tema sõnul eelistab üha rohkem inimesi võimalusel kõrghaljastust ja privaatsust vs. põllu peal elamisele, kus tuul vihiseb kogu aeg kõrvus.

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.