Turul on hea aeg, kinnitavad kinnisvaraspetsialistid, kellega Harju Elu vestles. Hea aeg nii arendajatele kui ostjatele. Hinnad on küll kõrged – ja tõenäoliselt tõusevad veelgi – aga ostjail tasub kaubelda. Kauplemisruumi jätkub…

Julia Juurik töötab kinnisvara alal seitse aastat, on valitud mitmel korral Ober-Hausi aasta maaklerite paremikku. Praegu on varem ka ajakirjanikuna töötanud kutseline maakler Ober-
Hausi Tallinna elamispindade osakonna juht, värbab ja koolitab uusi maaklereid. Aga loomulikult hoiab silma peal ka Harjumaa varal.

“Kinnisvaras on praegu väga huvitavad ajad, tööd on palju, tehinguid on tunduvalt rohkem kui näiteks kaks-kolm aastat tagasi. Hinnad on kõrgemad, aga ka ostjal on suurem valik, pakkumiste arv on kõrge, konkurents tihe,” kõneleb Julia Juurik hetkeseisust kinnisvaraturul.

Meelis Palder. 

Kinnisvarabüroo Uus Maa maakler Meelis Palder piirkonnaks on Lääne-Harjumaa – Saue, Saku, Laagri, Kiili. Ja Meelis Paldregi kinnitab, et kinnisvaras on head ajad, tehingute arv kasvab.

Võrreldes aga eelmise tippajaga, aastaga 2006, tehti Harjumaal läinud aastal siiski 3000 tehingut vähem.
“Turg on aktiivne, aga turul osalejad on teistsugused. Enamik neid arendajaid, kes siis tegutsesid – ehitasid midagi valmis, läksid pankrotti või kadusid lihtsalt turult – tänapäeval enam ei ole. Ja ka kliendid pööravad rohkem tähelepanu kvaliteedile ja arendaja taustale,” võrdleb Julia Juurik tänast turgu toonasega.

Statistikas buumi pole

“Võib öelda, et turule on jäänud professionaalsed, tõsised ja korralikud arendajad, ka pangad hoiavad olukorda rohkem kontrolli all, ei finantseeri tundmatuid firmasid ja kahtlasi objekte,” teab maakler.

Statistika ütleb, et 2006. aastal, Eesti kinnisvaraturu kõige aktiivsemal aastal, sõlmiti Harjumaal 15 962 tehingut (sh väljaspool Tallinna 3596 tehingut), 2017. aastal jäädi tehingute arvu tipust enam kui 3000 tehinguga alla, sõlmiti “vaid” 12 310 tehingut (väljaspool Tallinna 2550 tehingut). Suurimad kaotajad tehingute aktiivsuses on Tallinn (vastavalt 12 310 tehingut ja 9760 tehingut), Viimsi vald (571 ja 402), Rae vald (661 ja 435), Harku vald (261 ja 177) ning Lääne-Harju vald (486 ja 228).

Ka hoonestatud elamumaa (suvilad+eramud) tehingute arv on langenud: 2006. aastal sõlmiti 2629 tehingut (väljaspool Tallinna 1998 tehingut), 2017. aastal aga vaid 1643 tehingut (väljaspool Tallinna 1280).

“Suurenenud pole ka eramute tehingute arv praktiliselt mitte kusagil: suurim eramute müügi langus võrreldes 2006. aastaga on Tallinnas (631 ja 363 tehingut), Viimsi vallas (295 ja 162 tehingut) ning Saue vallas (304 ja 199 tehingut),” kinnitab Meelis Palder statistikat.

Hoonestamata elamumaa puhul on langus olnud veelgi suurem. 2006. aastal sõlmiti kruntidega Harjumaal 2689 tehingut, 2017. aastal vaid 1104 tehingut Vähemalt sada tehingut vähem sõlmiti koguni kuues omavalitsuses: Harku vallas (479 ja 112), Rae vallas (373 ja 133), Viimsi vallas (366 ja 128), Saue vallas (342 ja 159), Jõelähtme vallas (233 ja 86) ning Saku vallas (186 ja 58).

“Kindlasti tehakse elamumaaga tehinguid vähem ka seetõttu, et reeglina krundi ostu puhul pangast ilma lisatagatiseta eluasemelaenu enam ei saa,” teab Julia Juurik.

Langus kuldses ringis

“Turg on korrastunud, paberi peal nii palju ei osteta kui 2006. aastal. Klient tahab näha valmis asja. Buumi ajal osteti palju ja ükskõik mida, sest valitses üldine usk, et kinnisavara hind saab ainult tõusta. Hetkel on kinnisvara valik suur, aga kliendid kaaluvad igat ostu põhjalikumalt,” toob Ober-Hausi büroo juht välja veel ühe põhjuse, miks müüginumbrid on madalamad kui tosin aastat tagasi.

“Tehingute arvu langus enim tabanud Tallinna ja selle lähipiirkondi, kus buumi ajal 2006. aastal oli arenduste maht väga suur, vähem on langus tabanud kaugemaid piirkondi, mis toona aktiivsest arendustegevusest jäid suuresti kõrvale. Näiteks Saku vald,” kõneleb Meelis Palder.

Julia Juurik. 

“Ka notaris sõlmitavad lepingud on täpsemad ja konkreetsemad: kui arendaja ikka lubatut õigel ajal valmis ei saa, järgnevad ranged sanktsioonid,” võrdleb Julia Juurik lepinguid toona ja täna.

“Kinnisvaraturg on võrreldes kümme aasta taguse ajaga tunduvalt reguleeritum: inimeste teadvusesse on jõudnud mõisted kasutusluba, projekt, ehitisregister, omafinantseering. Vähem on omaalgatuslikku tegevust, inimesed on muutunud ka teadlikumaks, mis omakorda on tõstnud kogu valdkonna professionaalsust,” kõneleb Meelis Palder.

“Kui eluasemel pole kasutusluba, siis pank reeglina ostu enam ei finantseeri või teeb seda teatud tingimustel,” teab Julia Juurik.

Hinnad, hinnad…

Hinnad on jätkuvalt tõusutrendil. See on põhjustatud nii ehitushindadee kallinemisest kui ka suurest nõudlusest.

“Võrreldes näiteks eelmise aasta esimese kaheksa kuuga on Harjumaal korteritehingute mediaanhind suurenenud 6,7% (vastavalt 1563 ja 1667 eurot ruutmeeter), mis on siiski veidi rahulikum tõusutrend kui möödunud aastate hinnakasvud,” räägib Meelis Palder.

Hoonestatud elamumaa mediaanhind oli aasta esimese kaheksa kuuga 120 000 eurot (mullu 100 000 eurot, tunamullu 95 000 eurot) ning hoonestamata elamumaal 30 eurot/m2 (mullu 21 eurot/m2 ning tunamullu 16 eurot/m2).

Kui võrdleme näiteks korterite hindu Mustamäel ja Keilas, siis Mustamäel maksab täna keskmine kahetoaline korter 1580 eurot/m2, Keilas 1189 eurot m2 (käesoleva aasta tehingute baasil).

Keilas saab sama raha eest suurema elamispinna. Maardu korterite hinnad (keskmine 1030 eurot/m2) on palju madalamad kui Tallinnas.

“Aga inimesed, kes Maarduga seotud, ostavad sinna meelsasti korteri. Tallinn pole kaugel, transpordiühendus on tööl käimiseks väga hea,” teab Julia Juurik.

Keilas on rohkem korterite järelturg, Paldiskis üksikud järelturu objektid.

Hinnatõusu peatumist, veel enam järgu langust kinnisvaraspetsialistid ei ennusta. Siiski, augustis oli Tallinnas keskmine ruutmeeter 1794 eurot/m2 ehk praktiliselt sama kui eelmisel aastal, kuid tehinguid oli vähem.

Laenu antakse vähem

“Pangad on kahtlemata valvsad, samas ei panda potentsiaalsetele arendustele kätt ette, mida näitab ka laenukäibe statistika,” kõneleb Meelis Palder.

2006. aastal anti Eestis uusi eluasemelaene 2,34 miljardi euro väärtuses, 2017. aastal aga vaid 1,2 miljardit, seega pea kaks korda vähem.

“Krahhi pole vaja karta, pangad hoiavad kinnisvaraturgu kontrolli all. Laenu saamine pole nii lihtne nagu tosin aastat tagasi, mil laenu lausa pakuti kõigile,” teab Julia Juurik pankade käitumist. Isegi inimesel, kel on korralik sissetulek, pole laenu saada kerge. Pangad on ettevaatlikud – tuleb täita kõik nende nõudmised.

Kas pealinn kasvab?

Linnastumine on üle kogu maailma üks valitsevamaid rahvastiku liikumust suunavatest trendidest: kui veel 1990. aastal elas 43% kogu maailma rahvastikust linnades, siis täna on see protsent juba 55. Eestis on võrreldes 2000. aastaga linnalistes asulates elavate elanike arv jäänud samaks (69%), aga seda kiire rahvaarvu vähenemise tõttu väljaspool Harjumaad. Harjumaa rahvaarvu osakaal (koos Tallinnaga) on aga võrreldes 2000. aastaga suurenenud, 2000. aastal elas siin 38,3% Eesti rahvastikust (536 470 elanikku), 2018. aastal aga juba 45% ehk 610 468 elanikku Seega: kuigi 2000. aastaga võrreldes Eesti rahvaarv langenud ligi 46 000 inimest, on samas Tallinna elanike arv sama palju kasvanud.

“Praegu on Tallinnas piisavalt palju vaba maad suurte alade hoonestamiseks nii äärelinnas kui ka mere ääres, mistõttu aktiivne ehitustegevus tõenäoliselt jätkub ka järgmistel aastatel. See omakorda aitab kaasa Tallinna ja selle lähipiirkonna rahvaarvu kasvatamisele,” ennustab Meelis Palder. Sama meelt on Julia Juurik. “Tallinn on suur tõmbekeskus, noored spetsialistid tulevad siia tööle, soetavad siia kinnisvara ja jäävadki siia. Ka paljud välismaa spetsialistid, kes siia tööle tulevad, saavad Tallinna elanikeks.” Paljud tallinlased kolivad aga Harjumaale. Nii kasvab koos Tallinnaga ka Harjumaa.

Otsi ja kauple

Linn ja linna ümbrus on kraanasid täis, kõik ehitavad. Aga keegi peab need korterid ja valmisehitatud majad ka ära ostma. Järelikult on turul müüjate konkurents, pakkumine ületab nõudmist.

“Arendusturg on täis just kortermajasid. Just selle konkurentsi pärast pakuvad arendajad ka boonuseid – üks tasuta köögisisustust, teine parkimiskohta,” kõneleb Julia Juurik. “Et tegemist on ostjale soodsa turuga, nii-öelda ostjate turuga, siis soovitan neil ka kaubelda. See reaalne tehingu hind, millele notaris allkiri antakse, on peaaegu alati madalam kui pakkumise hind. Minu soovitus ostjale: kaubelge, vaadake meeldivad projektid üle, proovige läbirääkida arendajaga. Eduka tehingu sõlmiseks on maakler, kes leiab kompromissi, mida müüja küsib ja ostja soovib maksta. Praegu turul kauplemisruumi on,” rõhutab Julia Juurik.

Turg pole õhku täis

Seda, et meil võiks tekkida kinnisvaraturul ülekuumenemine ja “kinnisvaramull lõhkeda”, nagu 2008. aastal, ei usu kumbki ekspertidest. “Mingil hetkel, kui arendusturul konkurents veelgi tiheneb, pakkumise arv kasvab ja laenuintressid tõusevad, siis võib tulla väike hinnalangus, aga see ei tule järsku,” on Ober-Hausi büroojuht Julia Juurik veendunud. Sama meelt on tema meeskolleg Uus Maast.

“Oodata võib hindade stabiliseerumist ja väikest langust. Aga seda pigem tehinguhindade, mitte pakkumishindade põhjal. Ja kindlasti ei tule see nii suur nagu oli kümme aastat tagasi,” on Meelis Palder veendunud.

Kinnisvaratehingud 2006 2017
Harjumaa kokku 15 962 12 310
Tallinn 12 310 9760
Rae vald 661 435
Viimsi vald 571 402
Lääne-Harju vald 486 228
Harku vald 261 177

Hoonestatud elamumaa tehingud
Harjumaa kokku 2629 1643
Tallinn 631 363
Saue vald 304 199
Viimsi vald 295 162

Hoonestamata elamumaa tehingud
Harjumaa kokku 2689 1104
Harku vald 479 112
Rae vald 373 133
Viimsi vald 366 128
Saue vald 342 159
Jõelähtme vald 233 86
Saku vald 186 58