Saada vihje
Kinnisvara-osta või mitte veel? (0)
Article title
Rae valla, Peetri aleviku lasteaed-kool. FOTO: Allar Viivik

Majanduse areng on tsükliline ja igale tõusule järgneb langus. Hetkel võib oodata Harjumaa kinnisvaraturu stabiliseerumist ja sarnase buumiga nagu aastatel 2004 – 2007 ei ole viimase paari aasta jooksul kindlasti tegemist.

Rain Rätt,
Kutseline kinnisvara hindaja (Oberhaus)

Kogu kinnisvaraturule on tervislikult mõjunud pankade oluliselt konservatiivsem laenupoliitika, mis hoiab ära järjekordse mulli tekkimise. Kindlasti hakkab kinnisvaraturgu mõjutama ühel hetkel saabuv intresside tõusutsükkel kui enamike eluasemelaenude aluseks olevast 0-euriborist võib saada 5 – 6%. Aastaid kestnud madal intressitase on mõjunud klientidele uinutavalt.
Lähiaastatel hakkab eluasemeturgu mõjutama ka demograafiline situatsioon ehk potentsiaalsete ostjate vähenemine.
Viimaste aastate jooksul on turgu positiivselt vedanud eelkõige inimeste sissetulekute kasv, laenuintresside väga madala tase, tarbijate keskmisest kõrgem kindlustunne ja jätkuv kinnisvarasse investeerimise usk.

Ei saa võrrelda!

Aastatel 2004-2007 eluasemete hindu ei saa tänases olukorras üks – ühele võrrelda kuna enam kui 10 aasta jooksul on toimunud sissetulekute kasv, jätkub inflatsioon ja muutunud demograafiline olukord. Oluliselt on kasvanud Tallinna ja lähivaldade elanikkond.
Tänavu esimeses kvartalis kasvas Tallinna ja Harjumaa korterite pinnaühiku hind võrreldes 2018. aasta sama perioodiga 3,7%. Põhjuseks eelkõige tehingute kasv uute korteritega. Samas liikus ka korterite müügipakkumiste hulk tõusutrendis.

Kui kriisijärgsetel aastatel ehk 2010-2013 oli valdav enamik uusi arendusprojekte kesklinnas ja selle lähipiirkonnas – kus tulenevalt asukohast olid arendusriskid väiksemad võrreldes teiste piirkondadega -, siis nüüd on aktiivne arendustegevus kandunud ka lähivaldadesse.

Enamik elamute- ja ridaelamute projekte on väikese mahuga, suuremate projektide arendus toimub etapiti. Kõige aktiivsem on arendustegevus Viimsi, Harku ja Rae vallas.

Turg on muutumises

Tänane kinnisvaraturu areng on võrreldes aastatega 2005-2007 märgatavalt edasi liikunud. Turuosalised, eelkõige kliendid, teadvustavad endale järjest enam, mis on detailplaneering, ehitusõigus, kasutusluba, energiamärgis.

Tallinnas ja Harjumaal on viimaste kuude jooksul elamute müügipakkumiste hulk vähenenud – võrreldes eelmise aasta kevadega on pakkumiste hulk ca 10% väiksem. Hinnad on liikunud aga kerges tõusutrendis. Elamute pakkumine on kõige enam kasvanud Harku vallas ja vähenenud Rae vallas.
Kõige kallimate eramute pakkumishinnad on vahemikus 1,5-3,3 miljonit eurot, kuid teadaolevalt ei ole sellisel hinnatasemel vabaturu tehinguid toimunud.

Üldine trend

Üldiseks trendiks oli tehingute arvu kasv objektidega, mida saab rekonstrueerida aastaringseks kasutamiseks ja tehingud uute ökonoomsete väiksemate elamutega (suurus 90-150 ruutmeetrit). Võrreldes 2017.aastaga jätkus mullu ridaelamute arendusprojektide kasv, seda eriti Rae, Viimsi ja Harku vallas.
Elamuturgu mõjutavad just soodsad eluasemelaenu intressid ja kiiresti tõusnud korterite hinnad, mis paneb paljusid kliente soetama elamu või elamuks rekonstrueerimist võimaldava suvila/aiamaja. Kasvanud on ilma laenuta toimunud tehingute hulk.

Keskmise hinna ja tehingute arvu muutuste põhjuseks kvartalite lõikes on eelkõige tehingute struktuur ja sesoonsus. Teises ja kolmandas kvartalis on turg kõige aktiivsem ja ostetakse reeglina enim suvilaid-elamuid ja aasta lõikes on tehingute arv suurim.

Enamik tehinguid elamutega toimus Tallinna kesklinnast ca 25 kilomeetri raadiuses arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 130 000-250 000 eurot. Tallinnas ja Harjumaal on viimase aasta jooksul kõrgeimate hindadega tehingud toimunud mereäärsetes piirkondades Viimsi vallas, ja Tallinna Haabersti ja Pirita linnaosas, kus üksikute tehingute hinnad on ületanud 500 000 euro piiri.

Eelistused

Elamu olemusest lähtuvalt on eelistatud 120-180-ruutmeetrine uus või kuni viie aasta vanune kaasaegsete tehniliste lahendustega ökonoomse küttesüsteemiga elamu hinnavahemikus 190 000- 240 000 eurot või ridaelamuboks hinnaga kuni 200 000 eurot.
Tallinnast kaugemal olevates piirkondades Harjumaal on elamute likviidsus väga madal ning turu aktiivsus otseses sõltuvuses kohalikust infrastruktuurist ning kaugusest olulistest tõmbekeskusest, eelkõige Tallinnast.

Müügiperioodid on tavaliselt 6-12 kuud, keskmisest kallimatel ja eksklusiivsetel objektidel võivad müügiperioodid ulatuda 12-18 kuuni.

Seoses energiahindade tõusuga on potentsiaalsed elamute ostjad järjest enam hakanud tähelepanu pöörama kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale ja hoone ökonoomsuse tõstmisele.
Pealkirjas esitatud küsimusele-kas osta kinnisvara või mitte veel, vastaksin üheselt. Kindlasti osta. Kui inimene vajab ja leiab sobiva, siis tuleb võimalusel ka ära osta. See investeering tehakse ju tavaliselt aastakümneteks.

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.